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一.
单月销售面积增速连续为负，
销售金额与面积增速背离
2018年1-11月，全国商品房累计销售金额12.95万亿元，同比增长12.1%，增速较1-10月下降0.4个百分点；销售面积14.86亿平米，同比增长1.4%，较1-10月下降0.8个百分点。11月单月销售金额为1.36万亿元，同比增长8.8%；销售面积1.55亿平米，同比下降5.1%，单月销售面积增速连续三个月为负，市场低迷情绪可见，但是单月销售金额与销售面积的增速出现了背离，主要是11月成交均价较10月明显上扬所致。
从我们监测的40城的11月单月销售面积来看，一线城市同比下跌13.5%，一线城市在7-10月单月同比增速录得正增长，总体下半年成交有所回暖；核心二线城市、普通二线城市分别录得4%和22.8%的增长；三四线城市同比、环比均呈现负增长，同比增速较10月继续下滑。由于棚改资金的退出，以及投资者对于三四线后市预期的改变，将导致资金从三四线逐步抽离，未来三四线成交承压或将继续拖累销售增速。
二.
投资开工再度反弹，
土地市场成交持续降温
（1）单月投资新开工双双反弹，
预计明年投资增速承压
2018年1-11月份，全国房地产开发投资11万亿元，同比名义增长9.7%，较1-10月持平，投资增速依然维持在较高位置，但走势已经连续5个月呈现下降态势。11单月全国房地产开发投资金额为1.8万亿元，投资增速反弹至9.3%，较1-10月提高1.6个百分点。1-11月累计住宅投资为7.8万亿元，增长13.6%，下降0.1个百分点；住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
2018年1-11月，全国房屋累计新开工面积18.89亿平方米，同比增长16.8%，增速较1-10月持续回升0.5个百分点；11月单月企业新开工增速也同步反弹，较10月单月大增7个百分点至21.7%。单月新开工增速与遇冷的销售再度产生了明显背离，我们仍然维持之前的判断，企业在销售并不乐观、去化率也有所下降的情况下，选择加大推盘来对冲并加快回笼资金，以应对资金情况可能更为紧张的2019年。同时我们认为，企业明年的新开工增速将呈现前高后低的态势，叠加土地购置费拉动作用的减弱，投资增速预计会下一台阶。
（2）单月土地投资持续下滑，
地价抬升支撑购地价款增速
2018年1-11月的土地购置面积为2.53亿平米，同比增加14.3%，较1-10月下滑1个百分点；1-11月全国累计土地成交价款1.37万亿元，同比增长20.2%，较1-10月下降0.4个百分点。单月土地投资增速继续回落，11月单月土地购置面积为3363万平米，同比增长8.1%，增速较10月继续下降4.1个百分点；11月单月土地成交价款为2051亿，同比增加17.8%，增速较10月回升8.3百分点，土地成交价款的回暖主要是受到地价抬升的影响。在我们监测的200城土地成交数据中，11月除一线城市土地成交楼面均价环比微降以外，其余能级城市均有不同幅度的上升。
单月土地购置面积增速自8月以后持续回落，表明了土地市场热度在持续下降。分城市能级来看，200城土地成交中除一线城市小幅上升以外，其余能级城市11月成交的规划建筑面积均出现了不同程度的降幅。
根据历史经验，年末政府出于财政压力以及冲击建设用地指标的完成率，会普遍加大土地的供应力度，供地的数量和质量都会有所增加。一方面，在经历了长期的市场供需失衡，土地价格维持低位；另一方面，临近年末土地市场供应骤然加大，出现大量投资机会，我们认为12月土地投资环比会有明显的好转，同比增速也有望改善。
三.
到位资金增速继续回落，
关注销售下行带来的资金压力
2018年1-11月，房地产开发企业到位资金为15.0万亿元，同比增长7.6%，增速下降0.1个百分点；11月单月到位资金1.44万亿，增速为6.6%，较10月增速继续下降0.5个百分点。
图：2017-2018.11单月国内贷款及其增速
2018年1-11月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
?国内贷款21807亿元，同比下降3.7%；
?利用外资102亿元，同比减少30.4%；
?自筹资金50619亿元，同比增长10.0 %；
?定金及预收款49551亿元，同比增长15.7%；
?个人按揭贷款21420亿元，同比下降0.9%。
从房地产开发企业累计到位资金组成来看，11月份其他资金占比继续减少，行业销售增速的下行使得其他资金中的企业定金及预收款的单月增速连续三月下滑。国内贷款单月增速达到年内最高，11月国内首套房贷款平均利率与10月持平，停止继续上涨，这些也符合我们对于流动性转向将对房地产行业资金面带来边际改善的判断。但是我们仍然要提醒，2019年将迎来房企的偿债高峰，叠加销售遇冷的影响，还是要密切关注企业资金情况，尤其是销售恶化给中小企业带来的资金压力。
2018年1-8月数据┃新开工增速继续高位，补库存热度仍在
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