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前言：
1月21日，国家统计局发布去年全年的房地产开发投资和销售情况：
2018年，全国商品房销售额149973亿元，增长12.2％，再创历史新高。2018年1－12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5％。
数据显示，2018年全年全国商品房销售均价为8737元，同比增长10.7%（2017年商品房均价为7892元/平），创2010年以来的最大增幅。但考虑到2018年上半年，全国商品房销售均价已经达到8678元/平，如果仅从半年期算，楼市调控政策效果明显：2018年下半年，全国商品房销售均价仅上涨59元，涨幅为0.68%。
全年销售额近15万亿元，或已是巅峰
2018年是“调控年”，也是房地产新周期的重要年份，特别是下半年，楼市回归理性，价格走势趋于平稳，部分地区甚至出现下滑……
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，2018年全年商品房销售面积同比增幅仅为1.3%，增长速度比上年回落6.4个百分点。
事实上，随着开发商一系列降价等优惠政策的出台，房企12月刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，历史上第一次单月销售超2万亿。尽管如此，从下半年的销售数据看，成交面积和去年相比，同比已经出现明显下调。
此前，中原地产首席分析师张大伟表示，除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨以及乏力，楼市的拐点已经出现。
从中原地产披露的数据分析，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。 50个大城市平均楼面价为2277元每平米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。
张大伟指出，2018年下半年土地市场退烧明显。从土地市场同比涨幅看，卖地金额年内涨幅最低，从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。
当然，房地产依然会保持发展势头
在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年销售数据继续保持正增长，最大的逻辑就在于，国内城镇化的节奏依然在持续，城镇化背后的购房需求依然强劲。
说的简单一点，不考虑价格因素，农村居民依然还是愿意去城镇购房的。
城市化进程还处于半程，新增住房需求还比较旺盛。我们的常住人口城市化率目前在60%左右，而户籍人口城市化率一半都还不到。
不久前，恒大研究院也发布了一份报告，根据联合国预测，到2030年，我国的城市化率要达到70%，对应城市人口10.2亿，相比2017年还要增加2亿城市人口，这些新增的城市人口大约有80%会流入到国家规划的19个城市群。
另外，独居、改善需求也是住房需求的重要组成部分，住房需求虽可能在2018年已达到14.5亿平米的峰值，但一直到2030年还会有年平均12.2亿平米的需求，这么看来，绝对值并不低。随着城市可用于建设的土地不断减少，土地价格推动房价上涨的动力还很充足。
而从房地产行业在GDP的占比中，同样可以发现这一趋势。
从2008年到2018年，10年的时间，房地产行业占GDP的比重从4.61%上升到6.87%。相比之下，欧美发达国家占比大多超过10%，其中，美国房地产占GDP的比重达到12.5%。
西方发达国家房地产发展大都经历上半百年时间，现在仍然作为重要的支柱产业在发展。而我们房地产前后发展的时间不到40年，潜力还很巨大。当然，作为重要的支柱产业，房地产行业发展也将逐渐步入成熟期。
而近年来，随着央行持续有计划地货币增发，房价仍会水涨船高。尽管货币增发速度有所降低，但这是与经济降速相匹配的。
毕竟，我们还处于发展中国家，经济增速还是不能放松，在可预见的一段时间内，我们还是要维持经济必要的高增长。
无论是央行降准，还是经济增长，都需要加大货币投放量，加之杠杆的作用，国内物价依然会保持上升趋势。商品房作为一种人民币标的物，一个保值工具，没有理由其他东西商品涨价而房价不涨。
2019年，究竟要不要买房？
1月14号，中科院发布《2019年中国房地产行业走势展望》，预计2019年全国商品房销售均价同比增速为6.7%，在房地产开发投资、商品房销售面积、销售额都有所增长，只是增幅相比2018年有所下降。
简单来说，房价继续涨，但是市场总量缩小，房企日子不好过，严控购房者加杠杆！
那么，2019年究竟要不要买房？这里给大家一些建议，可以作为参考。
首先，租房并非长久之计，房子该买，还是要买的。因为从始至终，无论是官方还是半官方的所有目标中，都是调控房地产而不是调控房价。如果是刚需一族，条件允许的情况下，该买的一定要买，不应该犹豫。
其次，在一些有产业链支撑，有人口流入的城市，该买就买。这些城市经济依然在持续发展，人口和消费市场都在扩大，通货膨胀依然存在。当然，应尽量避开郊区和所谓的待开发区域，因为需要时间，而时间就意味着不确定性。
另外是新房、二手房的价格倒挂，如果可以的话准现房是最好的选择，因为很多区域的二手房在上一波行情中房价透支的太严重了，除非你碰到特别靠谱的，否则新房性价比更高。
最后，就是买房过程中一定要多跑多看，毕竟从预付款到交房，时间间隔通常会比较长，各种不确定因素太多。这个时候，尽量选一些有实力的大开发商，至少在持续的调控之下，大开发商的资金链更安全，更有保障。
结语
如今在楼市调控政策干预之下，楼市已经进入“成熟期”了。如果没有政策没有较大变动，在2019年，房价也不会出现剧烈的波动了，将会平稳的发展。
当然，对于一直观望的购房者而言，未来一两年，或许是不错的买房契机。可以遇见的是，在国民经济转型基本完成，步入新一轮经济发展高峰期，房价无疑会在此复苏。
作者：李长祥
编辑：李雨谦 贺秋霞
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