前 言
截止至7月15日，2018年房企主体信用评级调整持续发布。通过监测销售业绩TOP100房企，我们获取约70家样本房企主体信用评级情况。8家房企主体信用评级出现调整，其中7家企业信用评级上调。
一.
两大特征透析房企信用评级
表：2018年典型房企主体信用评级情况
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规模小，但信用评级不一定低。从数据统计看出以上四个梯队中均有信用评级为AAA的房企，而且监测的TOP51-100梯队房企中也有10家房企主体信用评级为AAA。
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信用评级高的房企多集中于规模型房企。虽然信用评级为AAA的房企出现在以上所有梯队中，但从占比来看呈逐渐下降趋势。TOP30梯队房企主体信用评级基本均维持在AA+以上，多数为AAA；排名TOP31-50和TOP50-100的房企主体信用评级以AA+为主。
二.
信用评级青睐房企业绩提升
在亿翰监测的样本中，2018年共有8家房企主体信用评级出现调整，其中有7家房企主体信用评级上调：4家公司主体信用评级由AA+上调至AAA，分别为北京城建、复地集团、旭辉集团和金科集团；3家公司主体信用评级由AA上调至AA+，为上海大名城、光明地产和信达地产。
表：2018年典型房企主体信用评级调整明细
综合来看，评级机构最关注的是房企主体的经营业绩和土地储备问题。以复地、旭辉、金科、上海大名城和信达等典型房企为例，2017年5家房企销售业绩均出现不同程度的提升。从土地储备上来看，5家房企存续比均在2.5年以上，土地储备较充足。
图：2016年-2017年典型房企销售金额变动情况
表：截止2017年底，典型房企土地储备面积及存续比情况
数据来源：亿翰智库
1.金科股份——区域竞争力强，拉动业绩快速上升
金科集团在重庆区域保持领先地位，带动整体签约销售金额的快速上升。2017年度公司实现营业收入347.58亿元，同比增长7.82%，其中位于重庆区域的2个项目贡献公司主营业务收入的10.21%，2017年度销售回款约550亿元，同比增长66.94%。
2. 旭辉集团——项目布局合理，盈利空间大
旭辉集团项目主要布局于长三角、环渤海及中西部地区，抗风险能力较强。在房企调控政策较强的背景下，公司积极推进三四线库存去化，进而大幅提升经营业绩。另外2017年公司新增权益土地储备多数布局在一二线城市，且新获取土地楼面均价为8206元/平方米，较合理的土地价格也可以为公司带来可观的利润水平。
3. 上海大名城——多元化业务，现金流量由负转正
上海大名城借助自身多元化业务改善现金流状况，基于“产业+资本”双轮驱动战略，公司金控业务目前拥有两只产业基金（名城大消费产业基金和大名城城镇化建设基金）。 2017年公司金控板块实现营业收入12.11亿元，同比增长44.7%，毛利率达45.58%，公司经营性净现金流量由负转正，增强了其偿债能力。
4. 北京城建——土地储备充足，经营业绩可观
2017年公司土地储备主要位于一二线城市，棚改项目也为公司提供较多土地补充，截止2017年底累计土地储备面积为916.2万平方米，新开工及在建面积也保持在较大规模。2017年公司实现营业收入140.43亿元，同比增长20.77%，销售回款约174.61亿元，同比增长3.33%，超额完成各项经营指标。
5．光明地产——控股股东担保，安全性增强
凭借股东光明集团在资金、融资和土地资源方面的大力支持，光明地产经营业绩提升。而且光明集团为光明地产所发行的债务（“16光明房产MTN001”、“16光明房产MTN002”和“17光明房产MTN001”）提供连带责任保证担保，有效保障这些票据还本付息安全性。
三.
房企债务失信，信用评级下调
2018年有一家房企主体信用评级由B下降为CCC，为中弘股份。
中弘股份2017年营业收入为10.16亿元，同比减少77.18%，净亏损25.11亿元。2018年一季度，公司再度亏损3.15亿元，目前已无偿还债务能力。2018年公司已经累计债务违约三次，截止至2018年7月18日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额约为43.7亿元，控股股东中弘卓业集团有限公司持有本公司的所有股份被冻结，该股份占中弘控股总股本的26.55%。
表：2018年中弘股份三次债务违约情况明细
附表：2018年典型房企信用评级汇总
数据来源：上交所、深交所、中国货币网
企业名称拼音进行排序
特别说明：汇总表中仅统计70家房企，
如有疏漏，还望大家能在留言中指出
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