为了深入探究我国房市火爆异象的形成原因及内在逻辑, 亲戚买房二手房砍价师从开发商、投资者和决策者三个维度进行分析, 结合行为金融学的理论, 分类阐述开发商、投资者、决策者的心理偏差和非理性行为与房市火爆异象之间的联系与作用机制。
(一) 开发商的心理偏差和非理性行为
1. 乐观预期下的盲目扩张。
2008年金融危机后, 中央政府投入4万亿信贷刺激, 很多开发商对楼市前景过度乐观, 选择大规模扩张开工, 远超合理水平。
2. 羊群效应下的资金躁动。
在过度乐观的心理预期偏差的指引下, 全国大小开发商蜂拥而上, 纷纷大规模开发投资。而后, 大城市的“高烧不退”与小城市的“惨淡经营”形成鲜明对比, 开发商纷纷调整资金布局, 撤出三、四线城市, 涌入具有核心竞争力的一、二线城市, “虹吸效应”显著。
(二) 投资者的心理偏差和非理性行为
1. 高估近期的选择性偏差。
在政府刺激政策以及开发商大规模扩张建设的影响下, 房地产等资产价格飙升, 投资者过于重视近期楼市优异的业绩数据, 片面地认为房地产市场将会长期繁荣、价格会持续上涨, 拿出大量资金投资于房地产, 预期会取得高额收益。
2. 越涨越买的正反馈机制。
一、二线城市具有强大的核心竞争力,而房价越高, 投资者越认为前景看好而纷纷买入, 又进一步推高了价格,形成一个“正反馈”机制。而三、四线城市由于缺乏核心竞争力,房价越跌,投资者就越认为前景悲观而纷纷抛售, 加速价格下跌, 形成一个不断强化的反馈机制。
(三) 决策者的心理偏差和非理性行为
1. 经济调整的认知偏差。
面对2008年的金融危机,虽然当时中国渡过了难关, 但决策者并没有意识到中国经济已经步入结构性的调整阶段, 投入大量资金发展房地产市场和基础设施建设, 推高了房市价格和泡沫, 错失结构调整的最佳时期。
2. 土地财政的路径依赖。
在中国经济进入“新常态”后, 产业结构转型升级迫在眉睫, 但是新的经济增长点尚未发展壮大, 而传统产业日益衰落, 经济增速不断走低。部分地方政府官员出于业绩考虑, 依然过度依赖房地产, 依靠土地财政, 但并没有意识到高房价的不可持续, 没有意识到产业结构转型升级对经济持续发展的重要性。
综上所述, 亲戚买房砍价师认为决策者在认知偏差下投入四万亿信贷刺激, 投资房地产和基础设施建设领域, 开发商紧随其后, 形成一片热潮, 而投资者的从众心理及非理性行为对房价的飙升和楼市的火爆起到了推波助澜的作用。
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